Se contrastaron las normas y reformas identificadas en las fuentes de esta lección. La aprobación editorial humana está pendiente; los asuntos específicos no comprobados se señalan en la explicación.
La propiedad no reemplaza los requisitos de terminación
El derecho sobre el inmueble y la facultad de terminar un contrato vigente pertenecen a planos relacionados, pero diferenciables. En vivienda urbana, el artículo 22 de la Ley 820 de 2003 establece vías con presupuestos específicos. No basta afirmar «soy propietario» para exigir la entrega inmediata, prescindir del período contractual o desalojar personalmente a los ocupantes.
Debe clasificarse la situación: incumplimiento del arrendatario; terminación durante una prórroga con indemnización; o terminación al vencimiento bajo las causales especiales del numeral 8. Cada grupo tiene exigencias diferentes. El acuerdo de las partes bajo 21 sigue siendo posible, pero no debe presentarse como acuerdo una exigencia unilateral que no ha sido aceptada.
Incumplimientos relativos al pago
El numeral 1 contempla la falta de pago de rentas y reajustes dentro del término estipulado. Es necesario identificar qué suma era exigible y cuándo: un incremento que desconoce 20 no se transforma en deuda válida porque el arrendador lo incluya en una cuenta. Deben considerarse recibos, consignaciones legalmente realizadas y eventuales pagos parciales sin asumir que cualquier afirmación de mora es concluyente.
El numeral 2 diferencia los servicios públicos cuyo impago cause desconexión o pérdida del servicio y las expensas comunes a cargo del arrendatario. La relación causal exigida para los servicios no puede borrarse: una factura pendiente sin la consecuencia prevista no demuestra, por sí sola, ese específico supuesto. Respecto de expensas debe comprobarse que su pago correspondía contractualmente al arrendatario. La posible existencia de otra pretensión o causal no permite alterar las palabras de la invocada.
Destinación, convivencia, obras y propiedad horizontal
El numeral 3 comprende subarriendo, cesión del contrato o del goce y cambio de destinación sin autorización expresa. Debe probarse la conducta: una visita familiar no equivale necesariamente a cesión y el uso concreto debe compararse con el autorizado. La autorización expresa tiene que identificarse; no basta que quien ocupa el inmueble afirme que «todo el mundo sabía» para resolver cualquier controversia.
El numeral 4 se refiere a conductas reiteradas que afectan la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o destinación para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante autoridad policiva. Debe evitarse transformar una queja aislada o una enemistad en la causal demostrada. La calificación de una conducta y el soporte de su reiteración, cuando esta es elemento del supuesto, cumplen funciones jurídicas concretas.
El numeral 5 contempla mejoras, cambios o ampliaciones sin autorización expresa y destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por el arrendatario. La reparación indispensable bajo sus requisitos no se confunde sin análisis con una ampliación voluntaria. El numeral 6 trata la violación del reglamento de propiedad horizontal cuando la vivienda está sometida a ese régimen. Debe identificarse la norma aplicable y el hecho infractor; la existencia de una copropiedad no vuelve cualquier desacuerdo causa de terminación.
Estos numerales establecen causas para pedir la terminación, sin autorizar una recuperación material por la fuerza privada. Si existe oposición a la entrega, debe acudirse al mecanismo legal correspondiente. El aviso de tres meses con indemnización no constituye un requisito universal que borre las diferencias entre terminación por incumplimiento y salida sin atribuirlo; tampoco basta invocar incumplimiento para tenerlo judicialmente probado.
Durante las prórrogas: aviso e indemnización de tres meses
El numeral 7 faculta al arrendador para terminar durante las prórrogas con aviso escrito por servicio postal autorizado, antelación no inferior a tres meses e indemnización de tres meses de arrendamiento. Su ámbito temporal es importante: no establece esa misma facultad sin causa durante el término inicial. La vía del arrendatario de 24.4 sí menciona término inicial y prórrogas; no debe copiarse esa extensión al arrendador.
El artículo 23 exige comunicar la fecha y voluntad de pagar; consignar la indemnización a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente dentro de los tres meses anteriores a la terminación; identificar causa y beneficiario en el título y observar las demás actuaciones. La base es la renta vigente al preaviso. Un ofrecimiento informal de descuento no sustituye la consignación regulada.
Cumplidas las condiciones, procede la obligación de restituir. Si el arrendatario no entrega, el parágrafo permite solicitar devolución de lo consignado sin perjuicio del proceso de restitución. Esto no convierte la resistencia en autorización para cambiar cerraduras. Si ambas partes desisten de terminar en las condiciones de 23, se aplica el mecanismo de devolución allí previsto.
Al vencimiento: causales especiales
El numeral 8 actúa a la fecha de vencimiento del término inicial o de una prórroga y exige aviso escrito postal con no menos de tres meses de antelación. El literal a contempla la necesidad del propietario o poseedor de ocupar para su propia habitación por un término no inferior a un año. No debe ampliarse automáticamente a cualquier deseo de alojar a un conocido ni reducirse a una ocupación simbólica de pocos días.
El literal b comprende demolición para nueva construcción o necesidad de desocupar para ejecutar obras independientes de reparación. Debe precisarse la obra y por qué exige desocupación; una intención genérica de «mejorar algún día» no demuestra toda la causal. El literal c contempla la entrega para cumplir obligaciones nacidas de compraventa. Publicar un anuncio de venta no equivale por sí solo al contrato y obligación que este supuesto exige.
Para a, b y c se acompaña al aviso constancia de caución en dinero, bancaria o de aseguradora legalmente reconocida, a favor del arrendatario, por seis meses del precio vigente. Garantiza que la causal invocada se cumpla dentro de los seis meses siguientes a la restitución. Deben distinguirse esos seis meses para realizar la causal del año mínimo de habitación propia de a: el primer plazo no reduce el segundo.
Esta caución no es un pago automático al arrendatario ni la indemnización de tres cánones de otra vía. Tampoco es el depósito exigido al inquilino que prohíbe 16: aquí el respaldo lo constituye el arrendador a favor del arrendatario por mandato de 22.8. Su eventual efectividad requiere examinar incumplimiento y procedimiento, sin presumir cobro automático ante cualquier diferencia.
Plena voluntad después de cuatro años
El literal d permite, al vencimiento correspondiente, terminar por plena voluntad cuando el contrato cumple al menos cuatro años de ejecución, con indemnización de uno punto cinco meses de arrendamiento. Conserva el aviso de tres meses del numeral 8 y remite al procedimiento del artículo 23 para el pago. No significa que al cuarto aniversario el contrato desaparezca ni que el arrendador pueda utilizar ese monto reducido en cualquier fecha intermedia.
La distinción temporal permite comparar rutas: durante una prórroga, 22.7 prevé tres meses de indemnización; al vencimiento, con cuatro años cumplidos y demás requisitos, 22.8.d contempla uno y medio. Elegir exige precisar la fecha objetivo, la etapa contractual y la prueba de ejecución. No debe presentarse como regla que todo aviso de no renovación del arrendador sea gratuito simplemente por coincidir con el vencimiento.
La ausencia de constancia escrita del preaviso tiene la consecuencia de renovación por término igual al inicial que establece 22. Un contrato no debe darse por extinguido con base en una conversación cuya existencia, contenido y medio no cumplen el supuesto invocado. De existir controversia, corresponde valorar soportes y decidir por la vía competente.
Ejemplo colombiano 1: intención de vender y venta celebrada
En Bogotá, una propietaria anuncia que venderá el apartamento y pide entregarlo al finalizar el período sin caución. El aviso de venta no acredita por sí solo 22.8.c: debe existir la obligación de entrega derivada de compraventa y cumplirse preaviso y caución de seis cánones. Que el inmueble pueda venderse no elimina automáticamente el arrendamiento. La oponibilidad y efectos de una venta concreta deben estudiarse con sus títulos y régimen; este supuesto no autoriza a inventar una venta ya perfeccionada.
Ejemplo colombiano 2: cinco años y dos fechas de salida
En Bucaramanga, el arrendamiento lleva cinco años y cursa una prórroga. Si se pretende terminar durante ella por 22.7, deben cumplirse aviso e indemnización de tres meses. Si se elige su vencimiento y se cumplen 22.8.d y 23, el monto propio de esa ruta es uno y medio. La antigüedad permite examinar el literal d, pero no elimina la diferencia entre ambas fechas. Tampoco se exigen seis cánones de caución bajo d como si se tratara de habitación propia.
Ejemplo colombiano 3: vivienda propia y garantía de la causa
En Santa Marta, una poseedora necesita ocupar personalmente por al menos un año y pretende terminar al vencimiento. Bajo 22.8.a, debe dar el aviso oportuno y acompañar constancia de caución por seis meses del precio vigente para garantizar realización de la causa dentro de los seis meses posteriores a la restitución. La caución no se sustituye por decir que tiene buena intención. Tampoco puede prometer habitación personal y utilizar esa misma vía para entregar inmediatamente a un nuevo arrendatario por un canon mayor.
Fuentes y alcance de la revisión
Consulta institucional: 2026-11-03. Ley 820, 16 y 21–23, revisado el artículo 22 completo, incluidos sus párrafos posteriores a las anotaciones jurisprudenciales. La prueba de causal, el cálculo temporal y la efectividad de cauciones requieren revisión del expediente concreto. Revisión jurídica humana pendiente.
Repasa lo aprendido
Comprueba esta lectura con un examen de diez preguntas y practica sus tarjetas de memoria.