Se contrastaron las normas y reformas identificadas en las fuentes de esta lección. La aprobación editorial humana está pendiente; los asuntos específicos no comprobados se señalan en la explicación.
Identificar el período que está corriendo
La Ley 820 de 2003, artículos 5 y 6, distingue el término pactado y la prórroga. Las partes fijan la duración; a falta de estipulación expresa, se entiende un año. Esto no transforma todos los contratos en acuerdos de duración anual: un término expresamente convenido debe analizarse como tal. Deben conocerse fecha inicial, duración y vencimientos antes de calcular un preaviso.
La prórroga opera por igual término inicial y en las mismas condiciones dentro de los presupuestos de 6: cumplimiento de las obligaciones y aceptación por el arrendatario de los reajustes autorizados legalmente. «Igual término inicial» no significa siempre doce meses ni hace legal un aumento que desconoce 20. Tampoco se sustituye este régimen por las reglas civiles generales de renovación tácita sin comprobar cuál es la legislación aplicable al contrato.
La duración delimita el período de ejecución; la terminación identifica la causa y el procedimiento que permiten finalizarlo. La entrega física, el aviso y el pago de una indemnización son actos diferentes. Debe verificarse cuál de ellos exige la vía elegida y cómo se acreditará su cumplimiento. Una cláusula titulada «aviso de salida» no resuelve por sí sola todas esas operaciones.
Acuerdo de terminación
El artículo 21 permite terminar de común acuerdo en cualquier tiempo. Las partes pueden concretar fecha de restitución, obligaciones pendientes, estado del inmueble y liquidación. Debe quedar clara la manifestación coincidente: que el arrendatario anuncie unilateralmente su salida no demuestra que el arrendador haya aceptado condonar una indemnización o acortar el período de ejecución.
El acuerdo debe revisarse en su contenido. Un recibo de llaves puede acreditar recepción material y, según su texto y circunstancias, otros compromisos; no equivale necesariamente a un paz y salvo universal. Tampoco se presume una renuncia a reclamar un daño oculto o una deuda discutida. Precisar lo efectivamente convenido evita confundir recepción, liquidación y liberación de garantías.
Terminación imputable al arrendador
Los numerales 1–3 del artículo 24 contemplan supuestos de incumplimiento del arrendador: suspensión de servicios por su acción premeditada o por mora en pagos a su cargo, incursión reiterada en conductas que afectan gravemente el goce y desconocimiento de derechos reconocidos al arrendatario por ley o contrato. Cada supuesto requiere sus hechos; no se sustituye por una incomodidad genérica.
El numeral 1 permite que el arrendatario opte por asumir el restablecimiento del servicio y descontar el costo correspondiente de pagos a su cargo. Esa previsión no autoriza descontar cualquier gasto voluntario sin probar origen, responsabilidad y pago. Para las conductas del numeral 2, el texto exige comprobación ante autoridad policiva. Documentar fechas, comunicaciones e intervenciones permite discutir la causal sin presentarla como automáticamente demostrada por quien la invoca.
Estas vías por incumplimiento son diferentes de la salida voluntaria sin causa de los numerales 4 y 5. No debe cobrarse mecánicamente la indemnización de tres meses propia de 24.4 a quien acredite una terminación bajo otra hipótesis. A la inversa, atribuir verbalmente una falta al arrendador no prueba por sí solo el supuesto ni excluye toda responsabilidad si la controversia concluye en sentido contrario.
Salida sin causa durante el período
El numeral 4 permite al arrendatario terminar unilateralmente durante el término inicial o sus prórrogas con aviso escrito remitido por servicio postal autorizado, con no menos de tres meses de antelación, y pago de indemnización equivalente a tres meses de arrendamiento. Ambos requisitos integran esta vía. La norma no limita esa posibilidad a contratos que ya cumplieron cuatro años ni la reserva a las prórrogas.
El artículo 25 regula el procedimiento de indemnización: aviso con fecha de terminación y manifestación de pagar; consignación a favor del arrendador y a órdenes de la autoridad competente dentro de los tres meses anteriores a la fecha señalada; cálculo con base en la renta vigente al preaviso y demás requisitos del título y comunicación. Ofrecer informalmente pagar después no equivale a cumplir ese procedimiento.
El preaviso permite organizar la terminación y la indemnización compensa la salida bajo este mecanismo. No son conceptos intercambiables: pagar tres meses no elimina automáticamente el requisito de aviso, ni avisar permite omitir la indemnización de la terminación anticipada sin causa. Si las partes acuerdan otra salida admisible, debe acreditarse el acuerdo bajo 21, en lugar de simular que se cumplió 24.4.
Salida al vencimiento sin indemnización
El numeral 5 permite terminar a la fecha de vencimiento del término inicial o de una prórroga mediante aviso escrito por servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres meses. Cumplido este supuesto, el arrendatario no debe invocar otra causa ni pagar indemnización. Esta es una diferencia central con la terminación durante el período.
La precisión del vencimiento es decisiva. Un aviso que anuncia salida una semana antes de concluir el término y sin completar los tres meses no se convierte automáticamente en el supuesto de 24.5 porque la diferencia parezca pequeña. Tampoco se debe presumir que cualquier mensaje informal acredita el medio legal. Deben verificarse contenido, remisión, soporte y cómputo del plazo con las fechas reales.
La ausencia de constancia escrita del preaviso produce la consecuencia de renovación que el artículo contempla por un término igual al inicialmente pactado. En contratos con períodos breves, la coordinación entre plazo y aviso exige especial cuidado desde la celebración. No se ofrece una regla de que todo contrato corto pueda abandonarse sin aviso por resultar incómodo cumplir el período legal.
Pensión y restitución efectiva
La modalidad de pensión del artículo 4 tiene una excepción propia: cualquiera de las partes puede terminar antes del vencimiento con aviso de diez días y sin indemnización, cuando concurren todos los elementos legales de esa modalidad. No basta que se arriende una habitación: deben comprobarse la parte no independiente, los servicios adicionales necesariamente incluidos y el término inferior a un año que exige la definición.
Cumplidos los requisitos de la terminación correspondiente, el arrendador está obligado a recibir en los supuestos legales. El parágrafo del artículo 24 regula la entrega provisional ante autoridad competente si se rehúsa: solicitud escrita, prueba de cumplimiento, señalamiento de diligencia y las actuaciones de custodia previstas si no comparece. Abandonar las llaves en portería no es equivalente automático a esa diligencia.
La restitución exige poner el inmueble desocupado a disposición y entregar las llaves bajo el Código Civil, artículo 2006. Deben conservarse acta, inventario y soportes de la vía utilizada. La liquidación de servicios y reparaciones puede requerir discusión adicional; no debe confundirse con la prueba de entrega ni presumirse que desaparece porque terminó el plazo.
Ejemplo colombiano 1: vencimiento y aviso oportuno
En Medellín, una arrendataria desea entregar exactamente al vencimiento de la prórroga en curso. Remite por servicio postal autorizado aviso escrito con más de tres meses de antelación y conserva su constancia. Debe examinarse 24.5: no necesita inventar incumplimiento del propietario ni pagar por ese solo hecho tres cánones de indemnización. Aún debe pagar lo debido durante la ejecución, cumplir sus deberes de conservación y acreditar restitución efectiva en la fecha correspondiente.
Ejemplo colombiano 2: traslado durante el término inicial
En Villavicencio, un cambio laboral lleva al arrendatario a salir antes de vencer el primer período pactado. Si no hay acuerdo ni causal imputable al arrendador, la vía de 24.4 exige preaviso mínimo y tres meses de indemnización con el procedimiento de 25. El traslado, por sí solo, no constituye una excepción general escrita en esos numerales. Puede proponerse un acuerdo, pero mientras no exista no debe afirmarse que la contraparte está obligada a aceptar una salida gratuita.
Ejemplo colombiano 3: negativa a recibir
En Popayán se cumplieron los requisitos aplicables para terminar y el arrendador anuncia que no recibirá hasta que el inmueble se pinte con un acabado más costoso que el original. Deben separar la restitución de una discusión sobre daños y acudir, si procede, al mecanismo provisional de 24. No basta guardar una fotografía de las llaves dejadas en un buzón. La autoridad verifica la solicitud y el cumplimiento exigible; la controversia patrimonial no queda resuelta únicamente por realizar la diligencia.
Fuentes y alcance de la revisión
Consulta institucional: 2026-11-03. Ley 820, 4–6, 21 y 24–25; Código Civil, 2005–2007. La redacción de 25 se examina conjuntamente con 24 para identificar las obligaciones de cada parte; no se invierten sus roles a partir de una inconsistencia literal aislada. Competencia territorial y trámite operativo de una entrega concreta requieren comprobación local. Revisión jurídica humana pendiente.
Repasa lo aprendido
Comprueba esta lectura con un examen de diez preguntas y practica sus tarjetas de memoria.