Se contrastaron las normas y reformas identificadas en las fuentes de esta lección. La aprobación editorial humana está pendiente; los asuntos específicos no comprobados se señalan en la explicación.
Participación porcentual y distribución económica
Los coeficientes traducen la participación de cada unidad en bienes comunes y orientan obligaciones y votaciones dentro de los límites legales. El artículo 25 de la Ley 675, modificado por Ley 2079 de 2021, contempla derechos comunes, participación en asamblea salvo votación nominal y contribución a expensas, sin perjuicio de módulos. No deben tratarse como simples porcentajes que el administrador modifica para cuadrar un presupuesto.
El 26 establece como base general el área privada construida respecto del total, con reglas sobre área libre y ponderación de parqueaderos y depósitos. En uso mixto o comercial, el 27 exige ponderación objetiva de área, destinación y características; el valor inicial usado no tiene que coincidir necesariamente con precio comercial. La metodología debe expresarse clara y precisamente en reglamento, para que la distribución pueda comprobarse.
El artículo 28 permite reformas de coeficientes con mayoría calificada y dentro de eventos como errores, incorporación de nuevas unidades, extinción parcial o cambios de destinación relevantes. No es una facultad ilimitada de redistribuir cargas por simpatía o castigar morosos elevando su porcentaje. Deben distinguirse error de cálculo, reforma legítima y cobro indebido.
Expensas necesarias, extraordinarias y no necesarias
Las expensas necesarias cubren administración y servicios esenciales para existencia, seguridad y conservación. Una cuota extraordinaria describe una forma o momento de financiación y no significa automáticamente gasto suntuario. Una reparación urgente puede ser necesaria y financiarse extraordinariamente; una mejora ornamental puede ser no necesaria aunque se pretenda incluir en cuotas mensuales.
El artículo 46 exige setenta por ciento de coeficientes totales para expensas comunes diferentes de las necesarias y para extraordinarias cuya cuantía total en la vigencia supere cuatro veces las expensas necesarias mensuales. Son hipótesis distintas. Calificar primero el gasto evita concluir que toda cuota extraordinaria necesita siempre esa mayoría o que dividir un gasto anual en cobros pequeños elimina la regla del total.
Los módulos de contribución del 31, en conjuntos comerciales o mixtos, distribuyen gastos de bienes o servicios sectorizados que no son de uso general. Deben estar previstos en reglamento y presupuesto y sus recursos tienen destinación específica. El hecho de que un propietario diga no utilizar un bien no crea por sí mismo un módulo ni exención individual.
Obligados, solidaridad y transferencia
El artículo 29 obliga a propietarios a contribuir, incluso si no ocupan la unidad o no usan efectivamente el servicio. Para expensas ordinarias establece solidaridad entre propietario y tenedor a cualquier título. La relación contractual entre arrendador y arrendatario puede distribuir internamente pagos, pero debe distinguirse del derecho de cobro de la copropiedad bajo la norma.
También existe solidaridad entre anterior y nuevo propietario respecto de expensas comunes impagadas al transferir dominio. El notario exige paz y salvo; si falta, la escritura deja las constancias legales, incluida solidaridad. No se debe enseñar que la ausencia de paz y salvo borra el saldo ni que impide invariablemente todo otorgamiento. Si una unidad pertenece a varios proindiviso, cada uno responde solidariamente por la totalidad de sus expensas, con derecho de repetición proporcional: es un supuesto específico diferente de toda comunidad ordinaria.
El 29.3 exonera a propietarios del primer piso en edificios residenciales y de oficinas de ciertos gastos de ascensores cuando no exista ese servicio para acceder a parqueadero, depósito, otros privados o bienes comunes de uso general. No basta vivir en primer piso: el acceso a espacios servidos por ascensor puede excluir la excepción. El 29.4 permite determinar expensas para VIS/VIP de cinco o menos unidades conforme al régimen especial introducido en 2021.
Mora, cobro y fondo de imprevistos
El artículo 30 fija intereses de mora en una y media veces el interés bancario corriente certificado, permitiendo una tasa inferior aprobada. El porcentaje numérico debe verificarse para el periodo aplicable; no se inserta una tasa mensual fija como si nunca cambiara. La publicación de mora tiene límites espaciales del parágrafo y no autoriza exposición indiscriminada a visitantes o en redes abiertas.
El 48 regula el título ejecutivo expedido por el administrador y los anexos de cobro. No obliga a agotar previamente el comité de convivencia. La certificación debe corresponder a obligaciones exigibles y verificables; no convierte cualquier cifra inventada en deuda indiscutible ni excluye defensas pertinentes.
El artículo 35 forma el fondo con recargo no inferior al uno por ciento del presupuesto anual de gastos comunes y otros ingresos pertinentes; admite suspender cobro cuando alcance cincuenta por ciento del presupuesto ordinario y regula uso. Es potestativo para VIS/VIP de cinco o menos unidades según reforma de 2021. No es una cuenta de libre disposición personal del administrador.
Excepción territorial y temporal de 2026
El Decreto 1423 de 2026, artículos 2 y 10–13, contempla medidas para el ámbito de emergencia y afectación directa acreditada por el sismo del 10 de agosto de 2026. Su título de propiedad horizontal dura veinticuatro meses desde entrada en vigor. Permite usos especiales del fondo con autorizaciones, cuentas y límites; planes de pago de extraordinarias de recuperación; y pago de ordinarias dentro del mismo mes sin mora, penalidad o sanción en su ámbito. No es una condonación nacional de expensas.
Se examinó el texto oficial del decreto. PENDIENTE DE VERIFICACIÓN: resultado y efectos de su control constitucional y acreditación territorial concreta antes de aplicarlo a un expediente individual. No se afirma una exequibilidad definitiva ni se extiende la excepción a todo municipio o inmueble.
Ejemplo colombiano 1: apartamento vacío
Una propietaria de Cali mantiene vacío su apartamento y rechaza pagar vigilancia porque no ingresa al edificio. El 29 conserva su obligación por expensas necesarias; el no uso no es exención. Debe revisar que la cuota provenga de presupuesto y reparto válidos. La obligación de contribuir no impide controvertir un cobro ajeno a su unidad o una liquidación incorrecta.
Ejemplo colombiano 2: primer piso y parqueadero servido
Un propietario de primer piso en Bogotá usa un parqueadero al que presta servicio el ascensor. No puede invocar automáticamente la excepción del 29.3 por la altura del apartamento. Debe verificarse la configuración real y el servicio a los espacios enumerados. Si todos los presupuestos de excepción concurriesen en otro inmueble, el análisis y resultado podrían cambiar.
Ejemplo colombiano 3: pago durante el mes en zona afectada
Una copropiedad pretende cobrar mora desde el segundo día del mes a una persona que acredita el supuesto territorial y de afectación del Decreto 1423 y paga la ordinaria dentro de ese mes. Debe examinarse el artículo 11 y su vigencia específica, además del control constitucional pendiente de verificar para la aplicación individual. Un conjunto sin esa afectación no puede dar por derogado nacionalmente el artículo 30 de la Ley 675.
Fuentes examinadas: Ley 675, artículos 3, 25–35, 46 y 48, reformas Ley 2079; C-522/02; Decreto 1423 de 2026, artículos 2 y 10–13. Consulta: 2026-11-02.
Repasa lo aprendido
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